부린이 탈출일지 #2 – 나의 전세사기 방어기

결혼을 앞두고 전셋집을 알아보던 중 처음으로 부동산 계약서를 마주하게 되었을 때, 그 순간의 당혹감은 이루 말할 수 없었습니다.

 

“전입신고는 뭐고, 확정일자는 또 뭐지?” “등기부등본은 뭔데 갑자기 이걸 떼오라는 거야?”

네.. 저는 한글인데도 읽어도 이해가 안 됐어요.

 

이 글에서는 부동산 계약서를 처음 접했을 때 겪었던 혼란과 계약서 안에 꼭 알고 있어야 할 중요 용어와 실전 조언들을 정리해 보겠습니다.

 

나의 전세사기 방어기

1. 전입신고와 확정일자(보증금 보호를 위한 필수 절차)

전입신고란?

주민등록상 주소를 새로 이사한 집으로 옮기는 행정 절차입니다.

정부 24나 동사무소에서 간편하게 할 수 있고, 보증금 보호의 첫 단계이기도 하죠.

 

확정일자란?

작성한 전세계약서에 ‘날짜 인증 도장’을 받는 것입니다. 이 도장이 있어야 법적으로 전세보증금 우선 변제권이 생깁니다.

전입신고 + 확정일자 = 보증금 생명보험

 

저는 이걸 선택 사항으로 착각했었는데, 중개인이 “이건 무조건 하셔야 해요”라고 말한 덕분에 그날 바로 처리했답니다.

 

2. 등기부등본 (계약 전에 꼭 확인해야 하는 서류)

부동산 계약에서 가장 중요한 문서 중 하나가 등기부등본입니다.

 

• 이 집의 진짜 주인은 누구인가?(전세사기 주의!!!!!!!!!!!!!!!!!!)
• 대출(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지
• 법적 분쟁은 없는지

 

요즘은 카카오 인증으로 모바일 발급도 가능하니 꼭 체크해 보세요.
사회초년생들이 겨우 전세를 구해서 사회에 첫발을 내딛는데, 전세사기 치는 악마들 진짜 다 뒈져야 함

 

등기부등본 체크리스트

• 근저당: 은행 대출 내역
• 소유자 이름: 실제 계약자가 주인인지 확인
• 압류/가압류: 법적 문제 있는지

 

3. 특약사항(꼼꼼히 읽어보기)

계약서 마지막 칸에 있는 특약사항, 처음엔 그냥 읽고 넘기기 쉬워요.

하지만 여기야말로 나중에 분쟁이 생길 수 있는 핵심 포인트입니다.

 

 예시로 자주 나오는 항목

• 가전제품 수리 책임 (보일러, 에어컨 등)
• 벽지, 하자 보수 책임
• 중도 계약 파기 시 위약금 조항

 

저는 이런 특약을 몰라서 에어컨을 청소하려고 직접 분해했다가… 결국 수리비 싹다 부담했어요..

그래도 비싼 돈내고 에어컨 내부 구조는 파악함ㅜㅜ

 

4. 중개수수료 – 법정 한도를 알아두자

부동산 중개수수료는 법으로 상한선이 정해져 있습니다.

 

거래 유형	거래 금액	최대 중개보수
전세	1억 ~ 3억	0.4% (최대 30만원)
매매	3억 ~ 6억	0.5% (최대 250만원)

 

저는 중개인이 “이게 원래 관례예요”라는 말에 그냥 낼 뻔했지만, 네이버 중개보수 계산기를 검색해서 보여드렸더니 바로 수긍하시더라고요.

 

5. 계약서 서명 전 필수 확인 사항

서명하기 전, 최종 점검 사항

 

• 등기부등본 출력 → 법대 다니는 사촌에게 검토 부탁
• 중개인에게 특약사항 하나씩 질문
• 계약서 사진 찍어서 부모님께 공유
• 서명 후 바로 전입신고 + 확정일자 처리

 

마치며

처음 부동산 계약서는 마치 법률 문서처럼 낯설고 어렵게 느껴집니다.

하지만 하나씩 확인하고 질문하다 보면 나도 ‘계약서를 읽을 줄 아는 사람’이 됩니다.

 

이 글이 저처럼 처음 부동산을 접하는 분들께 작은 도움이 되길 바랍니다 :)

 

3줄 요약

1. 전입신고와 확정일자는 보증금 보호를 위한 필수 절차
2. 등기부등본 확인과 특약사항 체크
3. 부동산 계약은 어렵지만, 질문하고 기록

 

 

2025.05.28 - [퇴직 및 재테크/부동산] - 부린이 탈출일지 #3 – 전세사기 막는 실전 체크리스트

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